Portage salarial et métier de négociateur immobilier (16e législature)

Question écrite n° 01237 de Mme Catherine Dumas (Paris – Les Républicains)

Publiée dans le JO Sénat du 14/07/2022 – page 3752

Mme Catherine Dumas interroge M. le ministre du travail, du plein emploi et de l’insertion sur la question de l’exercice du métier de négociateur immobilier dans le cadre d’un contrat de portage salarial. Le portage salarial est encadré notamment par les articles L. 1254-5 et L. 1254-3 du code du travail qui respectivement prohibent son utilisation pour certaines activités de service à la personne et précisent que l’entreprise cliente ne peut avoir recours à un salarié porté que pour l’exécution d’une tâche occasionnelle ne relevant pas de son activité normale et permanente ou pour une prestation ponctuelle nécessitant une expertise dont elle ne dispose pas. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce précise les conditions d’exercice de l’activité immobilière avec une habilitation notamment du négociateur par le titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Or, rien dans ces dispositions applicables à l’activité de négociateur immobilier n’empêche le recours au portage salarial pour exercer ce métier, aucun lien de droit direct n’étant obligatoire entre l’agent immobilier, client, et le négociateur immobilier, salarié porté. En particulier, le Garde des sceaux avait dans une réponse à question écrite n° 29409, parue au JO du 17 avril 2000 indiqué que la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 relative notamment aux activités de négociation immobilière « ne fait pas référence à un statut professionnel déterminé » et « a adapté la solution au rôle que peuvent jouer les diverses catégories de préposés ». De plus les salariés portés doivent disposer d’une qualification professionnelle au moins équivalente à Bac +2 ou d’une expérience d’au moins trois ans dans le secteur d’activité. Par ailleurs, l’activité normale et permanente n’interdit pas le recours à des ressources supplémentaires pour des besoins occasionnels. C’est pourquoi elle lui demande de rappeler qu’aucune disposition légale applicable au secteur immobilier n’est en soi incompatible avec le recours au portage salarial pour l’exercice de l’activité de négociateur immobilier, ce recours étant donc possible dans le respect des lois et règlements.

 

Réponse du Ministère du travail, du plein emploi et de l’insertion

Publiée dans le JO Sénat du 17/11/2022 – page 5762

D’une part, en application de l’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, le bénéficiaire d’un mandat de négociateur immobilier peut être en statut de salarié de l’agence immobilière qui le mandate, ou bien travailleur indépendant. Dans le second cas, le négociateur non salarié relève du régime juridique applicable aux agents commerciaux, prévu par l’article L. 134-1 du code de commerce. Ainsi, l’agent commercial qui agit « à titre de professionnel indépendant » est lié à l’agent immobilier par un mandat, et non par un contrat de travail. D’autre part, aux termes de l’article L. 1254-3 du code du travail, une entreprise cliente ne peut avoir recours à un salarié porté auprès d’une entreprise de portage salarial que pour l’exécution d’une tâche occasionnelle ne relevant pas de son activité normale et permanente, ou pour une prestation ponctuelle nécessitant une expertise dont elle ne dispose pas. Il résulte de ce cadre juridique que la prestation doit différer du travail effectué habituellement par les salariés permanents de l’entreprise cliente et avoir un objet à durée déterminée. En outre, un salarié porté ne saurait valablement remplacer un salarié absent. Les négociateurs immobiliers mentionnés à l’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qu’ils soient salariés ou agents commerciaux, sont « habilités à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle ». Le cadre du mandat ainsi confié aux négociateurs immobiliers se limite, par voie de conséquence, aux activités définies à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susmentionnée, que seules les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle d’agent immobilier peuvent exercer. Il résulte donc de ces dispositions que l’activité des négociateurs immobiliers relève de l’activité normale et permanente des agents immobiliers desquels ils reçoivent mandat. Ainsi, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, il semble que la loi du 2 janvier 1970 susmentionnée ne soit pas compatible avec le recours à des salariés portés pour exercer l’activité de négociateur immobilier, pour le compte d’une entreprise cliente titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier. Il est toutefois loisible aux agents immobiliers d’avoir recours à des négociateurs salariés, ou encore à des agents commerciaux exerçant en qualité de professionnels indépendants.

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